فروش ملک مشاع و مسائل مربوط به موانع ارث
می خواهیم به این سوال پاسخ دهیم که اگر یک ملک از طریق ارث به ما رسیده باشد و قصد فروش آن را داشته باشیم چه باید بکنیم؟ به چنین ملکی ملک مشاع گفته می شود، ملک مشاع به معنی زمین بخش نشده یعنی ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد و در آن ملک شریک باشند و نتوان حدود آن را مشخص کرد. یکی از مصادیق ملک مشاعی ملکی است که از طریق ارث به وراث میرسد مثلا یک خانه که به همه وراث، ارث می رسد و نمی توان بخش ها و دانگ های خانه را بطور مشخص از هم جدا کرد. برای فروش چنین ملکی باید به چند نکته توجه کرد، ابتدا اینکه انحصار ورثه صورت گرفته باشد و مشخص باشد به چه اشخاصی ارث می رسد یعنی اشخاص شرایط ارث بردن را داشته باشد،خیلی کوتاه به ذکر موانع ارث می پردازیم سپس ادامه موضوع را مطرح میکنیم. با ما در وکیل پایه یک دادگستری همراه شوید.
موانع ارث از نظر فقهی شامل موارد زیر می شود:
- یکی از موانع ارث این است که اگر کسی مورث خود را عمداً به قتل برساند از ارث محروم می‌شود.
- کفر،یکی دیگر از موانع ارث کافر بودن ورثه می باشد،پس کافر ارثی نمی برد.
- لعان: به این معنی که مردی مدعی شود همسر خود زنا کرده است و منکر این بشود که فرزند خود او است در این صورت فرزند و پدر هیچ ارثی از هم نمی برند و فرزند از مادر خود ارث می برد.
- متولد زنا: طبق ماده ۸۸۴ قانون مدنی:طفلی که از زنا متولد شده است از پدر مادر و اقوام آنها ارث نمی‌برد.
- غایب مفقود الاثر: طبق ماده ۸۷۹ قانون مدنی اگر ورثه غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد سهم او کنار گذاشته می شود تا وضعیت او مشخص شود.
حالت دیگری هم هست که موجب کاهش سهم الارث می شود به عنوان مثال هر چقدر نسبت خویشاوندی نزدیک تر از سهم الارث دیگر خویشاوندان کم می شود مثلا پدر و مادر از فرزندی که خود فرزند دارد کمتر ارث می برند از حالتی که فرزندی نداشته باشد.
موانع ارث و الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
حال که موانع ارث را معرفی کردیم اگر وراث در شرایط بالا صدق کنند و شامل ارث شوند.پس از انجام کارهای انحصار وراثت برای فروش ملک باید به نکاتی توجه کنند، سوال اول این است که آیا برای فروش ملک گواهی انحصار ورثه کافی است یا ملک باید ثبت در دفتر املاک شود؟برای پاسخ به سوال بالا باید به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون مذکور توجه کرد. همچنین برای فروش احتیاجی به ثبت در دفتر املاک از سمت وراث وجود ندارد. بهتر است بدانید هیچ کدام از وراث نمی توانند تا قبل از اینکه ملک مورد نظر تفکیک نشده است ملک را تفکیک نمایند. حال اگر هر کدام از وراث قصد فروش سهم خود را داشته باشند خریدار باید ابتدا سند رسمی ملک مشاع را تنظیم نماید.
البته راه حل دیگری هم وجود دارد که به یکی از وراث وکالت داده شود و بقیه وراث موکل ایشان شوند تا ملک را به فروش برساد.
